物流园区融资难的四步棋
投资者对物流园区缺乏认识，物流产业形象不佳，负面信息偏多，部分园区投资规模和强度偏大，物流园区投资回报与期望存在偏差，而不少物流园区 缺乏创新的盈利模式正成为当前
投资者对物流园区缺乏认识，物流产业形象不佳，负面信息偏多，部分园区投资规模和强度偏大，物流园区投资回报与期望存在偏差，而不少物流园区 缺乏创新的盈利模式正成为当前物流园区融资的拦路虎。
□ 中物天成总裁 孔庆广
图片说明：物流产业形象差阻碍物流园区融资
图片说明：政府支持促进物流园区发展
近年来，我国物流行业增长迅速，在国民经济中起着相当重要的作用。某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。根据中国物流与采购联合会第四次全国物流园区（基地）调查报告数据显示，全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1210家，在这些园区中，涌现了一批像浙江传化、深国际、上海外高桥、北京空港、苏州物流中心、普洛斯等业内知名的物流园区。他们在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。不难发现，这类企业有一个共性，拥有雄厚的资金实力作为支撑。
有关数据显示，目前，9%的园区停滞在规划阶段，20%的园区处于在建阶段，规划和在建的物流园区数量超过350家。建设滞后的原因除了土地审批进度以外，资金问题最为突出。从投资来源来看，园区建设投资主要为自筹资金，其次部分企业通过国内贷款，自筹资金的企业比例远远高于贷款筹资的企业。通过以上几点，可以看出一个问题，物流园区特别是民营物流园区资金来源受阻，融资困难。
资金短缺是物流园区开发者、经营者最常抱怨的一句话，融资难导致物流园区建设停滞、运营困难的现象时有发生。那么，物流园区融资难在哪里？如何有效解决融资问题，吸引资金投入，加速园区发展？
融资难在哪里
第一，投资者对物流园区缺乏认识。与从事金融投资行业的人接触，最多被问到的是以下两个问题，“什么是物流园区？”“物流园区怎么盈利？”这说明银行、券商、信托、PE等众多主力投资者对物流园区的概念没有清晰地认识。很多投资者误认为物流园区就是“大货车市场”“仓库聚集区”。显而易见，这样的错误认识直接拉低了物流园区在投资者心中的档次。他们认为，物流园区传统落后，缺乏投资价值。物流企业自身对物流产业、物流园区宣传力度不够，没有把物流的先进性、必要性直观的传达给投资者，自然不可能点燃投资者内心的火花。
第二，物流产业形象不佳，负面信息偏多。虽然国家正大力推动和促进现代化物流产业发展，但短期内仍无法改变我国物流水平偏低的现状。形象低端的货运市场不在少数；部分物流园区基础设施和物流装备落后，无法满足现代物流的需求；快递业频繁出现暴力分拣、运送有毒物品导致人员伤亡的现象，严重影响了物流产业在投资者面前的形象。
第三，部分园区投资规模和强度偏大。有的园区出于招商引资的需要，会有意无意的着重强调“规划面积”，规划面积10平方公里，总投资500亿元等等。如此大的规模，怎能不让投资者望而却步。动辄几十亿甚至上百亿的投资，一旦缺乏严格、切实可行的风控措施，庞大的资金将面临很大的投资风险。
第四，投资回报与期望存在偏差。传统物流园区基准收益率一般在7%~8%，投资回收期通常在8~10年。而国内大多投资者追求更高的投资回报率和短期投资收益，通常2~3年需要收回投资并进行收益分配。事实上，2~3年对于物流园区来说，正处于培育发展阶段，很难实现整体盈利，这一点与市场投资者的投资理念存在偏差。
第五，缺乏创新的盈利模式。数据显示，几乎所有物流园区的主要收入来源都是库房、场地租金，其次是办公楼租金、所属物流企业业务收入、配套设施租金、管理费、物业管理费等等，缺乏有增值空间的收入来源。“房东式”盈利时代即将结束，探究创新的盈利模式成为投资者看中的关键，即融资是否成功的关键。
有的放矢 破解融资难题
第一，重视现代化物流基础设施建设，提升行业标准。俗话说“内行看门道，外行看热闹”，如果不强调现代化物流基础设施建设，可能连吸引投资者眼球的机会都没有。提高并细化物流行业标准，提升物流园区的门槛和档次，减少负面信息对物流行业的影响，必然会提升各类投资机构、投资者对物流园区的兴趣。投资者有兴趣，园区融资也就有了希望。
第二，加强创新，寻求新突破。传统物流园区的经营，虽然保证了自身对园区运营和土地的控制力，但同时也背负着较为沉重的资产负担。如果能适当调整资产结构，出售部分固定资产用于发展物流信息技术（软件、硬件），逐步变成以物流技术为核心，由重资产向轻资产转移，势必会增加吸引资金的实力。
第三，拓展融资方式和融资渠道。随着资本市场的放开，除了传统银行贷款外，物流产业基金、融资租赁等都丰富了园区融资方式。目前国内银行、信托等融资成本普遍较高，资金使用周期偏短。因此，可以尝试引入追求长期、稳定回报的海外基金，既符合物流园区发展规律又能降低资金成本。
第四，加强政府支持。通过宏观政策进一步扶持物流产业的发展。希望政府出台具体的措施解决物流园区投资建设的土地、交通、设施、税费等问题。加强政府引导基金对物流园区项目的关注，切实弥补园区建设、发展的资金不足。
□ 中物天成总裁 孔庆广
图片说明：物流产业形象差阻碍物流园区融资
图片说明：政府支持促进物流园区发展
近年来，我国物流行业增长迅速，在国民经济中起着相当重要的作用。某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。根据中国物流与采购联合会第四次全国物流园区（基地）调查报告数据显示，全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1210家，在这些园区中，涌现了一批像浙江传化、深国际、上海外高桥、北京空港、苏州物流中心、普洛斯等业内知名的物流园区。他们在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。不难发现，这类企业有一个共性，拥有雄厚的资金实力作为支撑。
有关数据显示，目前，9%的园区停滞在规划阶段，20%的园区处于在建阶段，规划和在建的物流园区数量超过350家。建设滞后的原因除了土地审批进度以外，资金问题最为突出。从投资来源来看，园区建设投资主要为自筹资金，其次部分企业通过国内贷款，自筹资金的企业比例远远高于贷款筹资的企业。通过以上几点，可以看出一个问题，物流园区特别是民营物流园区资金来源受阻，融资困难。
资金短缺是物流园区开发者、经营者最常抱怨的一句话，融资难导致物流园区建设停滞、运营困难的现象时有发生。那么，物流园区融资难在哪里？如何有效解决融资问题，吸引资金投入，加速园区发展？
融资难在哪里
第一，投资者对物流园区缺乏认识。与从事金融投资行业的人接触，最多被问到的是以下两个问题，“什么是物流园区？”“物流园区怎么盈利？”这说明银行、券商、信托、PE等众多主力投资者对物流园区的概念没有清晰地认识。很多投资者误认为物流园区就是“大货车市场”“仓库聚集区”。显而易见，这样的错误认识直接拉低了物流园区在投资者心中的档次。他们认为，物流园区传统落后，缺乏投资价值。物流企业自身对物流产业、物流园区宣传力度不够，没有把物流的先进性、必要性直观的传达给投资者，自然不可能点燃投资者内心的火花。
第二，物流产业形象不佳，负面信息偏多。虽然国家正大力推动和促进现代化物流产业发展，但短期内仍无法改变我国物流水平偏低的现状。形象低端的货运市场不在少数；部分物流园区基础设施和物流装备落后，无法满足现代物流的需求；快递业频繁出现暴力分拣、运送有毒物品导致人员伤亡的现象，严重影响了物流产业在投资者面前的形象。
第三，部分园区投资规模和强度偏大。有的园区出于招商引资的需要，会有意无意的着重强调“规划面积”，规划面积10平方公里，总投资500亿元等等。如此大的规模，怎能不让投资者望而却步。动辄几十亿甚至上百亿的投资，一旦缺乏严格、切实可行的风控措施，庞大的资金将面临很大的投资风险。
第四，投资回报与期望存在偏差。传统物流园区基准收益率一般在7%~8%，投资回收期通常在8~10年。而国内大多投资者追求更高的投资回报率和短期投资收益，通常2~3年需要收回投资并进行收益分配。事实上，2~3年对于物流园区来说，正处于培育发展阶段，很难实现整体盈利，这一点与市场投资者的投资理念存在偏差。
第五，缺乏创新的盈利模式。数据显示，几乎所有物流园区的主要收入来源都是库房、场地租金，其次是办公楼租金、所属物流企业业务收入、配套设施租金、管理费、物业管理费等等，缺乏有增值空间的收入来源。“房东式”盈利时代即将结束，探究创新的盈利模式成为投资者看中的关键，即融资是否成功的关键。
有的放矢 破解融资难题
第一，重视现代化物流基础设施建设，提升行业标准。俗话说“内行看门道，外行看热闹”，如果不强调现代化物流基础设施建设，可能连吸引投资者眼球的机会都没有。提高并细化物流行业标准，提升物流园区的门槛和档次，减少负面信息对物流行业的影响，必然会提升各类投资机构、投资者对物流园区的兴趣。投资者有兴趣，园区融资也就有了希望。
第二，加强创新，寻求新突破。传统物流园区的经营，虽然保证了自身对园区运营和土地的控制力，但同时也背负着较为沉重的资产负担。如果能适当调整资产结构，出售部分固定资产用于发展物流信息技术（软件、硬件），逐步变成以物流技术为核心，由重资产向轻资产转移，势必会增加吸引资金的实力。
第三，拓展融资方式和融资渠道。随着资本市场的放开，除了传统银行贷款外，物流产业基金、融资租赁等都丰富了园区融资方式。目前国内银行、信托等融资成本普遍较高，资金使用周期偏短。因此，可以尝试引入追求长期、稳定回报的海外基金，既符合物流园区发展规律又能降低资金成本。
第四，加强政府支持。通过宏观政策进一步扶持物流产业的发展。希望政府出台具体的措施解决物流园区投资建设的土地、交通、设施、税费等问题。加强政府引导基金对物流园区项目的关注，切实弥补园区建设、发展的资金不足。
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